Warunki uzyskania zapłaty wynagrodzenia bezpośrednio od inwestora reguluje art. 6471 k.c. Dla poruszanego problemu szczególnie istotny jest § 1 tego przepisu.

Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. (podkreślenia moje).

Drobni podwykonawcy nie mogą czekać 30 dni

Praktyczną przeszkodą w dostępie mniejszych firm do solidarnej odpowiedzialności inwestora może okazać się termin przyznany mu na zaakceptowanie udziału podwykonawcy w inwestycji.

Podwykonawca nie musi oczekiwać na zgodę inwestora. Wymagane jest jedynie zgłoszenie szczegółowego przedmiotu robót przed przystąpieniem do ich wykonywania. Rozpoczęcie realizacji prac przez podwykonawcę bez stanowiska inwestora nie wyłączy możliwości dochodzenia od niego zapłaty. Jednak postawi podwykonawcę w niekorzystnej sytuacji niepewności co do sprzeciwu odnośnie realizacji jego prac.

30 dni w realiach procesu budowlanego to znaczny okres. W przypadku mniejszych podwykonawców jest to czas, który może być nawet krótszy od wykonywania przez nich prac. Warto zaznaczyć, że projekt ustawy nowelizującej art. 6471 k.c. przewidywał 14dniowy termin na zgłoszenie sprzeciwu, który dodatkowo musiał być uzasadniony. W trakcie prac legislacyjnych porzucono tą koncepcję.

Rozwiązaniem zabezpieczającym interesy podwykonawcy jest zawarcie umowy warunkowej i powiązanie jej skuteczności z niezłożeniem przez inwestora sprzeciwu. Jednak, aby zapewnić pewność takiego rozwiązania należałoby je połączyć z dokonaniem zgłoszenia w terminie umożliwiającym odczekanie 30 dni przed rozpoczęciem robót.

Praktyka placu budowy pokazuje, że jest to założenie trudne do spełnienia. Z uwagi na dążenie do możliwie największego skondensowania procesu budowlanego standardem rynkowym jest oczekiwanie przystąpienia przez podwykonawcę do prowadzenia prac niezwłocznie po zawarciu umowy. W alternatywnej rzeczywistości, w której proces budowalny nie jest zorganizowany tak harmonijnie jak na rodzimym rynku mogłoby dochodzić nawet do sytuacji spod znaku „wchodźcie na budowę, bo terminy nam się sypią, a w międzyczasie załatwimy formalności”. Na szczęście w naszym uniwersum nie realizujemy takich strategii.

Jeszcze mniej realne jest zachowanie omawianego scenariusza w przypadku podwykonawców angażowanych do prac po rozpoczęciu procesu budowlanego. Ich działania wiążą się z często ze skorzystaniem z wykonania zastępczego lub koniecznością przeprowadzenia robót dodatkowych, zamiennych czy uzupełniających. Każdy z tych oznacza jest jednoznaczny z potrzebą szybkiej interwencji w celu zachowania terminów umownych na linii inwestor – wykonawca. W takiej sytuacji nie jest racjonalne oczekiwanie, że możliwe będzie wstrzymanie startu robót na 30 dni.

Najwięcej zależy od inwestora

W przypadku, kiedy przy stole negocjacyjnym siedzą trzy strony czas osiągnięcia kompromisu wyznacza najczęściej ta, która najmniej traci na jego braku. Osoba, której dom sąsiaduje z budynkiem, który się pali jest zdecydowanie bardziej zdeterminowana do ugaszenia pożaru sąsiada niż człowiek mieszkając na końcu ulicy. Warto więc się zastanowić kto z tria inwestor – wykonawca – podwykonawca traci najmniej na braku niezwłocznego wyklarowania kwestii sprzeciwu co do udziału nowego podmiotu w procesie budowalnym.

Interes podwykonawcy jest oczywisty. Nie skorzystanie przez inwestora ze sprzeciwu oznacza pewność co do tego, że zyskał dodatkowy podmiot, do którego może zwrócić się o uregulowanie wynagrodzenia, jeżeli jego kontrahent nie wywiąże się z tego obowiązku.

Z punktu widzenia wykonawcy termin przystąpienia do robót przez podwykonawcę rzutuje pośrednio na terminowość realizacji kontraktu łączącego go z inwestorem. Im szybciej podwykonawca dostanie zielone światło, tym mniejsze ryzyko uchybienia terminom przez wykonawcę.

Inwestor rzecz jasna jest zainteresowany terminowym oddaniem wykonywanego obiektu. Jednak z drugiej strony regułą jest obciążenie wykonawcy karami umownymi z tytułu nieterminowości realizacji robót. Uchybienia w tym zakresie oznaczają po stronie inwestora kompensację finansową niezależnie od tego czy w ogóle poniósł jakąkolwiek szkodę. W odniesieniu do podwykonawców również ma on argumenty mogące skłaniać do wstrzymania się z decyzją. Jeżeli podwykonawca przystąpi na własne ryzyko robót i skończy je przed upływem terminu na wyrażenie sprzeciwu inwestor nie traci uprawnienia do jego zgłoszenia. Oczekiwanie z wyrażeniem sprzeciwu może więc dać mu możliwość korzystania z efektów pracy podwykonawcy, bez przyjmowania na siebie solidarnej odpowiedzialności za należne mu wynagrodzenie. Ponadto w przypadku inwestorów z sektora publicznego czy inwestorów prywatnych o znacznej złożoności korporacyjnej szybkie podjęcie decyzji może być zwyczajnie trudne do realizacji. Jej akceptacja wymaga zaangażowania wielu osób, których zadania mogą być bardziej istotne niż złożenie oświadczenia o akceptacji podwykonawcy drobnej części złożonego zadania inwestycyjnego.

Podwykonawca musi sam zadbać o swoje interesy

W praktyce najczęściej to od inwestora będzie zależała możliwość zabezpieczenia interesów najmniejszych firm działających na placu budowy. Nowa treść art. 6471 § 1 k.c. przyznaje podwykonawcom wprost uprawnienie do zgłoszenia swoich robót bezpośrednio inwestorowi. Chcą zadbać o swoje interesy pozostaje im przejście w tryb „uzyskiwanie protokołu odbioru”. Oznacza to akcję rozmowy/telefony/e-maile/esemesy do skutku tj. do złożenia przez inwestora w formie pisemnej oświadczenia o tym, że nie zgłasza sprzeciwu co do udziału podwykonawcy w inwestycji.