Obsługa inwestycji budowlanej przez inwestora zastępczego jest popularnym na rynku rozwiązaniem. Wprowadzenie go może być jednak źródłem wątpliwości podwykonawców. Do kogo mogą zgłosić się po solidarną zapłatę wynagrodzenia? Odpowiedź zależy od rodzaju umowy o zastępstwo inwestycyjne.

Po spełnieniu wymogów określonych w art. 6471 k.c. podwykonawca może wystąpić do inwestora o zapłatę wynagrodzenia, którego nie otrzymał od drugiej strony umowy. Jednak, kiedy przy okazji realizacji robót słyszy zarówno hasło "inwestor" jak i "inwestor zastępczy" może mieć wątpliwość - którego z nich dotyczy powołany przepis?


Zastępstwo powiernicze i przedstawicielskie

O tym na czyj adres podwykonawca powinien wysłać wezwanie do zapłaty decyduje kształt umowy pomiędzy inwestorem właściwym i zastępczym. Z prawnego punktu widzenia taki kontrakt może mieć charakter powierniczy albo przedstawicielski.

W umowie powierniczej inwestor zastępczy działa w imieniu własnym lecz na rachunek inwestora właściwego. Staje się on więc stroną umowy o roboty budowlane. To on może realizować uprawnienia wobec podwykonawcy, takie jak obciążenie go karami umownymi czy żądanie naprawy w ramach rękojmi.

Przedstawicielski wariant kontraktu o zastępstwo inwestycyjne buduje inne relacje. W takich przypadkach inwestor zastępczy działa zarówno na rzecz, jak i w i mieniu inwestora właściwego. Jest pełnomocnikiem od bólu głowy codziennych wyzwań frontu robót i przedstawicielem ds. brania na barki ciężaru koordynacji budowy.


Zapłaci tylko powiernik

Opisane różnice mają praktyczne przełożenie na problem solidarnej zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy.

Do inwestora zastępczego może on udać się po pieniądze, kiedy zastępstwo ma charakter powierniczy. Wtedy inwestor zastępczy może być traktowany jako strona umowy o roboty. W wariancie przedstawicielskim rola inwestora zastępczego sprowadza się do posłańca. A jak wskazuje ugruntowany zwyczaj średniowiecza - wojnę wytacza się królowi sąsiedniego kraju, a nie posłańcowi, który miał nieszczęście przynieść złe wieści. Chociaż z drugiej strony zarówno średniowiecze, jak i współczesny plac budowy pokazują, że posłaniec musi liczyć się z przyjęciem swojej partii bicia.

Takie rozwiązanie omawianego problemu znaleźć można zarówno w wyrokach sądów (SA w Warszawie, 13.07.2005 r., VI ACa 214/05), jak i wśród teoretyków prawa (A. Kidyba [red.], "Komentarz cywilny. Komentarz.")


Jak ustalić charakter umowy z inwestorem zastępczym?

Najprostsze rozwiązania są najlepsze. Zwrócenie się z pytaniem do inwestora zastępczego lub właściwego o charakter łączącej ich umowy może najszybciej rozwiązać wątpliwości.

Odpowiedź na postawione pytanie może też dać rzut okiem na umowę podwykonawczą. Samo oznaczenie drugiej strony kontraktu pokazuje często jakie relacje łączą inwestora zastępczego z właściwym. Dodatkowo, jeżeli w umowie podwykonawczej jest wzmianka o działaniach inwestora zastępczego trzeba zweryfikować, czy obejmuje ona zwroty typu:

  • "działający w imieniu i na rzecz XYZ" - taka treść wskazuje na charakter przedstawicielski,
  • "działający w imieniu własnym, ale na rzecz XYZ" - taka treść wskazuje powierniczy.

Możliwość uzyskania pewnej odpowiedzi daje dopiero analiza umowy o zastępstwo inwestycyjne. W praktyce niestety trudności może sprawiać uzyskanie dostępu do jej treści.