Dwie formy działania inwestora zastępczego

Zastępstwo inwestycyjne może mieć charakter powierniczy albo przedstawicielski.

Inwestor zastępczy działający powierniczo występuje w procesie budowlanym w imieniu własnym, ale na rzecz inwestora właściwego. Przy zastępstwie o charakterze przedstawicielskim inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz inwestora właściwego.


Który inwestor podwykonawcy?

W zależności od tego, który model zastępstwa inwestycyjnego przyjęto w danej inwestycji, zmienia się podmiot, do którego podwykonawca może zgłosić się po wynagrodzenie niewypłacone przez generalnego wykonawcę.

Ponieważ inwestor zastępczy - powiernik działa w imieniu własnym, to on zawiera umowę z generalnym wykonawcą. W konsekwencji, to do portfela powiernika podwykonawcy mogą sięgnąć, w przypadku nieuregulowania zapłaty za ich roboty1.

Przy zastępstwie przedstawicielskim odpowiedzialność ponosi inwestor właściwy. To on pozostaje siłą sprawczą budowy. O inwestorze zastępczym można myśleć jako o przedstawicielu właściwego inwestora na placu budowy.


Któremu inwestorowi wysłać zgłoszenie podwykonawcy?

Pojawienie się w procesie budowlanym inwestora zastępczego może być mylące dla podwykonawców na etapie zgłaszania ich robót. Żeby zgłoszenie wywołało odpowiedzialność solidarną inwestora za nieopłacone wynagrodzenie podwykonawcy, musi zostać skierowane do właściwego podmiotu.

Mniej problematyczny wydaje się scenariusz z powiernikiem. W takim przypadku to on jest stroną umowy z generalnym wykonawcą. Podwykonawcy nie powinni mieć większych wątpliwości co do tego, że to do niego należy się zgłosić. W końcu jest podpisany na umowie "poziom wyżej". Chociaż nie można wyłączyć sytuacji, w której widząc określenie "inwestor zastępczy" podwykonawca dojdzie do błędnego wniosku, że powinien rozmawiać z inwestorem właściwym. W końcu to on jest finalnym odbiorcą inwestycji.

Większe ryzyko błędu niesie ze sobą wystąpienie przedstawiciela. Żeby złożone mu zgłoszenie było skuteczne, umowa łącząca go z inwestorem właściwym musi obejmować zakresem zadań przedstawiciela akceptowanie podwykonawcy. Nie jest to jednak obowiązkowy element takiej umowy. Jeżeli więc jej analiza nie daje podstaw do przyjęcia, że strony chciały przyznać inwestorowi zastępczemu kompetencję do akceptowania podwykonawców skierowane do niego zgłoszenia nie będę skuteczne. Nie stworzą podwykonawcy możliwości dochodzenia wynagrodzenia od inwestora2.



1 SA w Warszawie, 23.09.2014 r., I ACa 346/14

2 SN, 09.11.2016 r., II CSK 118/16