Wstęp

Reżimy rękojmi i gwarancji jakości są narzędziami ochrony bardzo korzystnymi dla zamawiającego roboty budowlane[1]. Oferują korzystne funkcjonalnie możliwości działania związane z wadami robót oraz ograniczone drogi uniknięcia przez wykonawcę odpowiedzialności w przypadku ich wystąpienia. Jedną z kluczowych strategii ochrony przed żądaniami zamawiającego jest powoływanie się przez wykonawcę na upływ czasu, jako okoliczność wyłączającą jego odpowiedzialność.

Zakres rozważań zawartych w tekście obejmuje sytuacje wystąpienia wad fizycznych w relacjach B2B.

Rękojmię robót budowlanych regulują na mocy podwójnego odesłania stosowane odpowiednio przepisy dotyczące rękojmi przy umowie sprzedaży (art. 566 i n. w zw. z art. 638 § 1 w zw. z art. 656 § 1 k.c.). W przypadku gwarancji także docelowymi przepisami będą te dotyczące umowy sprzedaży, jednak stosowane jedynie w drodze analogii[2], ponieważ art. 656 § 1 k.c. odsyła jedynie do przepisów o rękojmi, pomijając gwarancję. Wprowadzanie przez strony umowy o roboty budowlane gwarancji do zawieranego kontraktu wymaga staranności przy redagowaniu odpowiednich postanowień. W orzecznictwie wskazano bowiem, że jeśli strony wyraźnie uregulowały kwestie związane z udzieloną gwarancją (w tym jej zakres oraz całą procedurę z nią związaną), to brak jest podstaw do sięgania w zakresie tak umownie udzielonej gwarancji do regulacji ustawowej przewidzianej przy umowie sprzedaży[3].


Okres ochronny

Zarówno przepisy dotyczące rękojmi, jak i te traktujące o gwarancji, wprowadzają dualizm w zakresie podstawowych rozwiązań związanych z upływem czasu. Kluczowe znaczenie ma w obu przypadkach okres czasu, w którym wady muszą zostać stwierdzone (art. 566 § 1 k.c. – na gruncie rękojmi) czy też mają się ujawnić (art. 577 § 3 k.c. – na gruncie gwarancji). To on w obrocie nazywany jest okresem rękojmi lub gwarancji. W tekście określam go mianem „okresu ochronnego”. Nie należy utożsamiać go jednak z czasem na realizację uprawnień z tytułu rękojmi[4].

W przypadku rękojmi przewidziano dwa takie okresy – 5 lat dla wad nieruchomości oraz 2 lata dla pozostałych przypadków. Z uwagi na zróżnicowanie kontraktów budowlanych, które funkcjonują na rynku (np. umowa o generalne wykonawstwo, umowa o wykonanie części inwestycji czy umowa o generalną realizację inwestycji/EPC) w doktrynie trafnie podkreślono, że do umów powszechnie uznawanych za „budowlane” nie będzie stosowany wyłącznie jeden z podanych okresów. Decydujące znaczenie będzie miał przedmiot umowy, którego realizacji podejmuje się wykonawca [5]. Rozróżnienie to może być szczególnie problematyczne w przypadku umów podwykonawczych [6].

W odniesieniu do gwarancji jakości okres ochronny trwa domyślnie dwa lata (art. 577 § 4 k.c.).

Zarówno w przypadku rękojmi, jak i gwarancji okres ochronny może być modyfikowany przez strony. W rękojmi działanie takie jest dopuszczalną modyfikacją jej modelowego kształtu, dokonywaną w oparciu o art. 558 § 1 k.c.[7]. W odniesieniu do gwarancji wprost wynika to natomiast z przywołanego wyżej art. 577 § 4 k.c. stanowiącego, że dwuletni okres ochronny obowiązuje jedynie, jeżeli nie zastrzeżono innego terminu. Powszechną praktyką rynku budowlanego jest korzystanie z możliwości umownego ustalenia okresu ochronnego. Jest to działanie zasługujące na aprobatę – szczególnie w przypadku umów podwykonawczych, z uwagi na wyłączenie tym sposobem wątpliwości interpretacyjnych co do okresu ochronnego, o których pisałem wyżej.

Upływ okresu ochronnego zamyka definitywnie możliwość stwierdzenia wad objętych odpowiedzialnością wykonawcy. Dotyczy to także sytuacji, w których stwierdzenie wady w tym terminie było praktycznie niewykonalne[8].

W doktrynie dominuje pogląd, który wskazuje na analogiczne stosowanie do okresu ochronnego rękojmi regulacji zawieszenia i przerwania biegu terminu przedawnienia[9].


Kolejna część do dodania do tekstu - Początek okresu ochronnego Kiedy aktualizuję tekst? Żeby się dowiedzieć odwiedź mój profil na LinkedIn albo fan page Prawnik na budowie na facebooku.




[1] W tekście pojęcia „zamawiający” używam w znaczeniu „strona zlecająca roboty budowlane”. Może to być np. inwestor wobec generalnego wykonawcy czy generalny wykonawca w stosunku do podwykonawcy.

[2] uchw. SN z 10.07.2008 r., III CZP 62/08; por. też wyr. SA w Białymstoku z 23.03.2018 r., I AGa 55/18 obejmujący interesującego problemu wpływu odstąpienia od umowy i dokończenia robót budowlano-montażowych przez inny podmiot, na stosunek gwarancji zawiązany z wykonawcą pierwotnym

[3] wyr. SA we Wrocławiu z 20.12.1012 r., I ACa 1319/12

[4] Tak trafnie M. Tulibacka [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz” red. K. Osajda, kom. art. 568, Nb 4.1

[5] J. Strzępka „System Prawa Prywatnego. Tom 7”, s. 598; por. W. Białończyk „Rękojmia za wady w umowie o roboty budowlane – cz. II” MOP 7/2015, s. 343-345, który wskazuje, że pięcioletnim okresem ochronnym objęte są wszelkie obiekty w rozumieniu art. 647 i art. 656 § 1 KC, będące przedmiotem świadczenia wykonawcy w umowie o roboty budowlane

[6] J. Strzępka ibidem

[7] wyr. SN z 05.08.2005 r., II CK 28/05 z glosą R. Szostaka, PiP 6/2006, s. 115

[8] R. Trzaskowski [w:] “Kodeks cywilny. Komentarz.” red. J. Gudowski, kom. do art. 568, Nb 11.

[9] B. Kordasiewicz [w]: „System Prawa Prywatnego. Tom 2” red. J. Rajski, 2008, s. 687–688; J; Jezioro [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz” red. E. Gniewek, P. Machnikowski, kom. do art. 568, Nb 4, Z. Gawlik [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz.” red. A. Kidyba, kom. art. 568, Nb 7; M. Tulibacka [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz” red. K. Osajda, kom. art. 568, Nb 7; B. Więzowska-Czepiel [w:] „Ustawa o prawach konsumenta. Kodeks cywilny (wyciąg)” red. B. Kaczmarek-Templin, P. Stec, D. Szostek, kom. art. 568 k.c., Nb 17; B. Więzowska-Czepiel [w:] „Ustawa o prawach konsumenta. Kodeks cywilny (wyciąg)” red. B. Kaczmarek-Templin, P. Stec, D. Szostek, kom. do art. 568 k.c., Nb 40